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DROIT DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Titulaire du droit de reprise : qualité de bailleur

IMMOBILIER | Droit rural

Le congé délivré pour reprise en fin de bail au profit d’un indivisaire devenu par suite d’un acte de donation-partage réalisant des attributions divises en pleine propriété des biens loués propriétaire d’une partie seulement de ceux-ci demeure valable pour les terres mises dans son lot, l’indivisibilité du bail cessant à son expiration.

Civ. 3e, 24 sept. 2014, FS-P+B, n° 12-25.884

Un bail à ferme est consenti par une indivision composée de quatre indivisaires à des époux. L’arrêt ne donne aucune indication touchant les parts de chacun dans l’indivision. Le bail porte sur des terres d’une consistance d’un peu plus de 11 hectares. Un congé pour reprise en fin de bail au profit d’un indivisaire est notifié aux preneurs dans les délais requis. Le congé a été délivré par trois des indivisaires. Postérieurement, mais avant la date pour laquelle le congé a été délivré, un acte de donation-partage est intervenu ayant pour résultat des attributions divises en pleine propriété des terres louées au profit de deux seulement des indivisaires d’origine ; celui désigné par le congé comme bénéficiaire de la reprise reçoit 8 ha 60 a 39 ca et celui qui n’avait pas délivré congé avec les autres indivisaires mais qui le ratifie dans l’acte de donation-partage reçoit 2 ha 50 a. Les preneurs contestent le congé avec succès devant les premiers juges, soutenant que le bénéficiaire n’est plus bailleur de la totalité des terres au moment où la reprise doit s’exercer et que l’indivisibilité du bail rural ne permet pas de cantonner les effets du congé pour le considérer valable sur certaines terres et nul sur d’autres. L’arrêt de la cour d’appel de Nîmes est cassé aux motifs que « l’indivisibilité du bail cesse à son expiration et que le congé était valable pour les terres dont (l’indivisaire d’origine désigné par le congé comme bénéficiaire de la reprise) était devenu propriétaire ».

Le principe d’indivisibilité du bail signifie que si le bail à ferme a été consenti par un bailleur (dans l’espèce annotée une indivision), il ne peut être opposé au preneur en cours de bail la division du bien loué entre plusieurs propriétaires, notamment par partage, aux fins d’établir qu’il existerait désormais plusieurs baux ; la location demeure unique vis-à-vis de tous les propriétaires divis. En revanche, à la fin du bail, l’indivisiblité du bail cesse ; chacun des nouveaux propriétaires (en l’espèce des co-partageants) ne devient bailleur que pour son lot (V. cep. la limitation des conséquences pratiques attachées à ce principe en matière de baux de petites parcelles, Rép. civ., v° Bail rural, 2013, spéc. nos 800 et 801, par S. Prigent).

Après partage et expiration du bail, chaque co-partageant ne peut reprendre que le bien mis dans son lot ; le fait d’avoir délivré congé avant partage ne l’autorise nullement à exercer son droit de reprise sur la totalité des biens loués (Soc. 8 juin 1951, Bull. civ. III, n° 445 ; Rev. fermages 1951. 323). Ce congé n’est pas nul pour autant ; il n’a effet que pour les terres attribuées (esp. annotée)… Et si celui qui a donné congé n’est plus propriétaire après partage intervenu entre temps, il n’est plus bénéficiaire du droit de reprise (Soc. 8 juin 1951, préc. ; 30 avr. 1953, Bull. civ. III, n° 320). En effet, alors, il n’a plus la qualité de bailleur.

Stéphane Prigent, le 20 octobre 2014

(Source : Dalloz Actualités)