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Droit de la propriété immobilière - Droit des affaires

Prescription de l’action en requalification d’un bail dérogatoire au bail commercial

La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription biennale.

Civ. 3e, 1er oct. 2014, FS-P+B+I, n° 13-16.806

L’arrêt rapporté a trait, d’une part, à la prescription de l’action en requalification émanant d’un locataire signataire d’un bail dérogatoire du fait de son maintien en possession et, d’autre part, aux contours de la notion de « construction », laquelle conditionne l’application des règles statutaires.

Prescription de l’action en requalification
Au cas d’espèce, les parties avaient conclu un bail dérogatoire pour une durée de vingt-trois mois, mais le preneur s’était maintenu dans les lieux… seize années, durant avant que le bailleur n’assigne son cocontractant en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation et que la société locataire ne demande au tribunal de constater qu’elle bénéficiait d’un bail statutaire.

S’est alors posée la question de la validité de l’action, l’article L. 145-60 du code de commerce instaurant une prescription biennale pour « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », soit celles relevant des articles L. 145-1 à L. 145-60.

En dépit de la lettre du texte, par des motifs de pur droit substitués à ceux retenus par le juge d’appel, la haute cour rejette le moyen qui entendait juger l’action prescrite, l’action qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, dérogatoire au statut, n’étant pas enfermée dans ce délai biennal (Rappr., jugeant que le preneur assigné en expulsion n’est pas tenu d’agir dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du bail dérogatoire pour invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux en défense à cette action : Civ. 3e, 1er juin 1994, n° 92-12.186, Gaz. Pal. 1994. 2. 704, note J.-D. Barbier ; JCP E 1995. II. 740, note J. Raynard ; Paris, 29 nov. 2006, RG n° 05/03451, AJDI 2007. 199 ; contra toutefois, jugeant prescrite l’action en requalification formée plus de deux ans après la fin du premier bail dérogatoire : Versailles, 12 juill. 2011, RG n° 10/03644, AJDI 2012. 515 ; RJDA 2012, n° 137 ; Amiens, 15 déc. 2011, RG n° 09/04336, AJDI 2013. 207 ; comp., en cas de fraude, Civ. 3e, 8 avr. 2010, n° 08-70.338, Dalloz actualité, 15 avr. 2010, obs. Y. Rouquet ; D. 2011. Pan. 1786, spéc. 1787, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2010. 521, obs. Kendérian ).

Notion de « construction »
Alors qu’aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux est applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire, se posait la question de la qualification de deux conteneurs reliés par un toit en tôle installés sur le terrain pour y exercer une activité d’ateliers et de bureaux.

S’agissait-il de constructions au sens du texte ou, comme le prétendait le bailleur, de simples « biens meubles dont l’enlèvement par un camion spécialisé ne présenterait aucune difficulté, nonobstant leur raccordement à des réseaux d’alimentation » ?

Se retranchant derrière le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (Basse-Terre, 28 janv. 2013, RG n° 12/00250, Dalloz jurisprudence), le juge du droit estime que ceux-ci ont, dans le cadre de leurs prérogatives, retenu que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux (reconnaissant l’application du statut à une station de lavage non aisément démontable, car composée d’un local technique reposant sur un vide sanitaire, de quatre pistes couvertes cimentées au sol incluant chacune une fosse à boue, la couverture de l’ensemble reposant sur des piliers scellés, V. Civ. 3e, 23 nov. 2004, n° 03-15.557, AJDI 2005. 134 ; qualifiant de « construction » une cabine mobile sous la voûte d’un immeuble, V. aussi TGI Paris, 25 oct. 1973, Rev. loyers 1975. 377 ; comp., jugeant que ne constituent pas un local des cabines préfabriquées de type constructions mobiles instantanées et transportables, Civ. 3e, 10 mai 1989, n° 87-16.595, Bull. civ. III, n° 104 ; D. 1989. IR 164 ; comp. encore Nancy, 14 nov. 2012, RG n° 10/00462, AJDI 2013. 438 ).

par Yves Rouquet, le octobre 2014

SOURCE : DALLOZ ACTUALITE

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