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DROIT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

Responsabilité du notaire : impossibilité d’atténuer le devoir de conseil

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d’un jugement sur l’opération que constatait l’acte reçu.

Civ. 1, 14 nov. 2012, F-P+B+I, n° 11-24.726

L’arrêt rapporté illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation conçoit le devoir de conseil qui incombe au notaire (sur ce point, Rép. civ., v° Notaire, par Poulpiquet, n° 295 s.).

Les juges du fond avaient rejeté cette demande en se fondant sur une stipulation du contrat de vente initial selon laquelle les époux reconnaissaient être informés du jugement en question et déclaraient « en faire leur affaire personnelle ». Pour la cour d’appel, une telle mention impliquait que les demandeurs prennent connaissance du jugement en son entier, de sorte qu’ils ne pouvaient reprocher à l’officier public de ne pas les avoir alertés sur les conséquences qu’emportait cette décision sur la valeur de leur bien. Devant la haute juridiction, les demandeurs soutenaient sur ce point que le notaire aurait dû, en dépit de la formule mentionnée, leur délivrer une information complète en interprétant le jugement en cause et en relevant le caractère erroné de la superficie indiquée dans l’acte de vente. Selon eux, aucune circonstance ne pouvait dispenser le notaire de son devoir de conseil. La Cour de cassation accède, par le présent arrêt, à la demande formulée par les époux. Au visa de l’article 1382 du code civil, elle censure le raisonnement des juges du fond au motif qu’il appartenait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, de s’assurer que ses clients avaient eu connaissance de la teneur du jugement et de son incidence sur l’opération que constatait l’acte reçu. La Cour de cassation ajoute que le notaire ne pouvait se dégager de toute responsabilité en arguant que son client avait entendu faire son affaire personnelle des conséquences du jugement rendu. Le défaut de conseil constituait donc une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle.

Au-delà de l’utilisation d’une formule classique selon laquelle « le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui » (V. Civ., 1re, 11 oct. 1966, D. 1967. 209, note M. Ancel ; 12 déc. 1995, Bull. civ. I, n° 459 ; 4 avr. 2001, Bull. civ. I, n° 104 ; Civ. 3e, 21 févr. 2001, Bull. civ. III, n° 20), l’intérêt du présent arrêt consiste à préciser que la responsabilité du notaire n’est pas fonction du comportement de ses clients. La solution retenue ne saurait surprendre en ce qu’elle s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante visant à accroître l’étendue du devoir de conseil des notaires, y compris lorsque les parties qui sollicitent leurs concours étaient en mesure d’accéder à toutes les informations utiles. Rompant avec une solution bien établie aux termes de laquelle la qualité du client et son expérience pouvaient avoir une incidence sur l’intensité du devoir de conseil du notaire (Civ. 1re, 2 juill. 1991, Bull. civ. I, n° 228 ; D. 1991. IR 219 ; RDI 1992. 348, obs. D. Tomasin ; RTD civ. 1992. 758, obs. J. Mestre ), la Cour de cassation considère aujourd’hui que ce devoir est absolu et n’est pas susceptible d’atténuation (V., s’agissant des compétences personnelles du client, Civ. 1re, 12 déc. 1995, Bull. civ. I, n° 459 ; 9 juin 1998, Bull. civ. I, n° 205 ; 12 juill. 2005, Bull. civ. I, n° 323 ; D. 2005. IR 2340 ; pour le cas d’un client lui-même notaire, V. Civ. 1re, 3 avr. 2007, Bull. civ. I, n° 142 ; D. 2007. AJ 1271 ). Cette conception extensive du devoir de conseil empêche, notamment, le notaire de décliner sa responsabilité en se bornant à conférer la forme authentique à ce dernier (Civ. 3e, 10 juill. 1970, Bull. civ. III, n° 484) ou, comme l’espèce le suggère, à se dégager de sa responsabilité en prétextant de l’inutilité des conseils. Le notaire, qui, en matière immobilière, se doit de vérifier l’existence et la consistance des biens (Civ. 1re, 3 déc. 2008, Bull. civ. III, n° 197 ; RLDC 2009/57. 23, obs. Bugnicourt), a donc tout intérêt à faire preuve de prudence et à anticiper toute carence en fournissant aux parties tous les éléments d’information nécessaires. On relèvera, toutefois, avec intérêt qu’aussi absolu soit-il, ce devoir de conseil n’est pas sans limites. La Cour de cassation subordonne en effet la mise en jeu de la responsabilité du notaire à sa participation à l’opération réalisée. Par conséquent, lorsque les parties ont sollicité un notaire avant de décider de se passer de ses services en rédigeant elles-mêmes un acte sous-seing privé, elles ne peuvent rechercher sa responsabilité en arguant d’un défaut d’information (Civ. 1re, 30 mai 2012, Dalloz actualité, 11 juin 2012, obs. G. Rabu ).

par Mehdi Kebir, le 29 novembre 2012

Source : Actualité Dalloz

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