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DROIT DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Inconstructibilité d’un terrain

L’acquéreur d’un terrain déclaré totalement inconstructible par une décision postérieure à la vente ne saurait exciper ni d’un vice caché ni d’une erreur sur les qualités substantielles, dès lors que l’extension d’inconstructibilité du terrain, alors partiellement constructible au jour de l’acquisition, n’était pas « inéluctable » à cette date.

Civ. 3e, 13 nov. 2014, FS-P+B+R, n° 13-24.027

Encore une nouvelle décision sur l’inconstructibilité et ses conséquences ! Il est acquis que la constructibilité est une qualité juridique substantielle (V. Civ. 1re, 1er juin 1983, n° 82-10.945). Si ce point ne fait guère débat, les effets de l’inconstructibilité sur le contrat continuent d’alimenter un contentieux devenu erratique à force de tirer toujours plus sur l’élasticité des concepts. À la différence que cette fois, l’arrêt commenté est destiné au Rapport annuel de la Cour de cassation et donc promis à une grande autorité. L’enseignement à en tirer devrait donc être largement commenté (V. F. Rouvière note à paraître dans le Recueil Dalloz).

En l’espèce, deux particuliers avaient fait l’acquisition, dans une région exposée au risque d’inondation, d’un terrain réputé partiellement constructible. Un arrêté préfectoral postérieur à la vente ayant étendu totalement l’inconstructibilité en raison de sa submersibilité, ces derniers ont donc formé une action en résolution du contrat, fondée sur l’article 1641 du code civil, et en nullité pour erreur, sur le terrain de l’article 1110 du même code. La cour d’appel a écarté leurs demandes (Angers, 11 juin 2013) au motif que la décision d’inconstructibilité était postérieure à la vente du terrain. Ainsi, les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve ni de l’antériorité du vice caché ni de la matérialité de leur erreur, sachant, au surplus, qu’ils ne pouvaient ignorer à l’époque l’existence d’une étude sur la révision des zones de constructibilité. La présence d’un risque d’inondation auquel le terrain était exposé et qui préexistait à l’arrêté d’inconstructibilité peut-elle conduire à la remise en cause de la vente ?

La Cour de cassation rejette les deux moyens du pourvoi. L’erreur n’est pas retenue au motif que les acquéreurs, qui ne pouvaient ignorer l’existence de l’étude et avaient accepté « en connaissance de cause » l’achat d’un terrain partiellement constructible, ne pouvaient ensuite utilement invoquer une décision postérieure classant le terrain en zone inconstructible, l’extension de l’inconstructibilité n’étant pas « inéluctable » au jour de la vente. La résolution pour vice caché est écartée de plus fort, au moyen d’un contrôle léger, faute d’avoir prouvé l’antériorité du vice dès lors que le terrain a été classé en zone inondable par décision postérieure.

Une erreur sur un risque juridique inéluctable

De prime abord, la solution fait preuve d’une grande orthodoxie en retenant que les acquéreurs ne peuvent invoquer utilement une décision administrative postérieure à la vente du terrain pour démontrer l’erreur. La Cour revient à une appréciation stricte de l’erreur à la formation du contrat, peu important que la décision soit ou non rétroactive (V. Civ. 3e, 23 mai 2007, n° 06-11.889, D. 2007. 2977 , note S. Maillard ; RTD civ. 2007. 565, obs. B. Fages ).

Cette motivation doit toutefois se lire à l’aune d’un précédent récent qui avait jugé qu’une décision postérieure de retrait de permis révélait l’erreur sur le risque d’inconstructibilité tiré de la présence d’une cavité souterraine (V. Civ. 3e, 12 juin 2014, n° 13-18.446, Dalloz actualité, 20 juin 2014, nos obs ). La Cour s’était donc placée sur le terrain « glissant » du risque pour accueillir l’erreur, alors même que la présence de la cavité n’avait été révélée que par la décision d’inconstructibilité et donc après la vente (V., sur ce point et les conséquences, nos obs. sous l’arrêt préc.).

Si l’arrêt commenté n’en reprend pas les termes, il se situe clairement dans son sillage. Il rejette cette fois-ci l’action au motif que l’inconstructibilité, comme risque juridique, n’était pas inéluctable, de sorte qu’il reviendrait désormais à l’errans de prouver que l’inconstructibilité existait, au moins en germe, au jour de la vente, ce qui n’est pas le cas d’un terrain, certes exposé aux inondations, mais déclaré partiellement constructible (contrairement à la présence d’une cavité souterraine).

Par ailleurs, le risque en grief ne doit pas non plus avoir été « accepté en connaissance de cause », faute d’entacher la vente d’un aléa sur la constructibilité future, ce que les juges du fond n’avaient pas manqué de relever, en l’espèce, par la circonstance qu’existait une étude en cours au moment de la vente sur les risques d’inondation.

Le défaut d’antériorité du vice caché

Les acquéreurs avaient également, et d’ailleurs à titre principal, invoqué judicieusement la résolution pour vice caché. Si le rejet en l’espèce ne surprend pas, c’est moins en raison du critère de l’antériorité dont la Cour se sert en guise de motivation qu’en raison de la concurrence insoluble qui réside entre l’erreur et le vice caché, voire le défaut de conformité (V., not., l’analyse éclairante de F. Rouvière, Le moment d’appréciation de l’erreur, D. 2014. 1782 ; L’inconstructibilité : entre non-conformité, erreur et vice caché, RDI 2010. 253 ). Ainsi, et sauf à stipuler une clause résolutoire en cas d’inconstructibilité révélée postérieurement à la signature, les enjeux pratiques d’une telle distinction en terme de prescription (V. nos obs préc.) ne sont pas prêts de faire taire l’idée que, dans chaque erreur qui sommeille, un vice caché existe en germe et réciproquement. La constructibilité est décidément une qualité bien risquée.

par Thomas Coustet, Le 28 novembre 2014

(Source : Dalloz Actualités)