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DROIT DE LA CONSTRUCTION

CCMI : notice descriptive imprécise et défauts de conformité apparents

IMMOBILIER | Construction

La notice descriptive mettant à la charge du maître de l’ouvrage des travaux dont le chiffrage est absent ou non réaliste constitue un manquement du constructeur à son obligation d’information.

Civ. 3e, 9 juill. 2014, FS-P+B, n° 13-13.931

La notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est source de nombreux litiges, en particulier à l’endroit des travaux pour lesquels le maître de l’ouvrage fait le choix de s’en réserver l’exécution. En application de l’article R. 231-4, II, du code de la construction et de l’habitation, le coût de ces travaux doit être précisé par le constructeur et accepté par le maître de l’ouvrage. Dans l’affaire présentée, la Cour de cassation, reprenant l’appréciation des juges du fond, a reconnu la violation de ces prescriptions, par l’absence de chiffrage d’un certain nombre de travaux (dallage et revêtements pour l’essentiel) et le chiffrage « non explicite et réaliste » d’autres éléments (rampe d’accès terrassée) au sein de la notice descriptive annexée au CCMI avec fourniture de plan.

La question soulevée allait au-delà de ces seuls aspects en l’occurrence, puisqu’il s’agissait de savoir si la non-conformité de la notice descriptive au régime spécial d’ordre public du CCMI régi par le code de la construction et de l’habitation (art. L. 230-1 s.), produisait des effets sur l’application des règles générales du droit de la construction. En particulier, il convenait de déterminer si certains travaux non exécutés, s’apparentant à des défauts de conformité contractuels dits apparents, étaient couverts du fait de l’absence de leur mention dans le procès-verbal de réception. L’arrêt reproduit établit en creux que le non-respect du régime spécial du CCMI est susceptible de faire obstacle au principe du droit commun de la construction selon lequel la réception purge les vices apparents.

En principe les défauts de conformité contractuels apparents non mentionnés au titre des réserves dans le procès-verbal de réception sont considérés comme ayant été acceptés par le maître d’ouvrage. La jurisprudence les soumet ainsi au même régime que les vices de construction apparents (Civ. 3e, 9 oct. 1991, n° 87-18.226, Bull. civ. III, n° 231 ; 23 oct. 2013, n° 12-12.095). La Cour régulatrice semble en l’espèce venir tempérer ce principe, les défauts de conformité apparents étant ici relatifs à des travaux non chiffrés ou incorrectement évalués dans la notice descriptive annexée au CCMI : « les dispositions spéciales des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui s’appliquent aux conditions du contrat lui-même, dérog[ent] aux dispositions générales relatives à la construction d’un immeuble ». La non-conformité de la notice descriptive aux règles spéciales du CCMI fait ainsi obstacle à l’application de règles générales du droit de la construction. Une nouvelle fois, cette décision témoigne d’une volonté de sanctionner le constructeur qui n’a pas respecté la réglementation impérative du régime du CCMI, tout en protégeant le maître d’ouvrage, en l’espèce mal informé du coût réel des travaux restant à sa charge.

Poursuivant ce raisonnement, le constructeur n’a en revanche pas à prendre à sa charge les conséquences de l’imprécision du coût de réalisation d’un chemin d’accès carrossable… Là encore, la distinction est opérée entre le droit d’un contrat spécial de la construction et le droit commun de la construction : le régime d’ordre public du code de la construction et de l’habitation ne porte que sur la « maison » individuelle… et la maison n’est pas l’ouvrage dans son ensemble. Enfin, soulignons l’allocation de dommages et intérêts au bénéfice du maître d’ouvrage : d’une part en vue de réparer le préjudice moral subi ( au regard du « comportement méprisant du constructeur tout au long des relations contractuelles » – 5 000 €) ; d’autre part aux fins de réparation d’un préjudice de jouissance (maison inachevée – 12 000 €). La troisième chambre civile poursuit sa politique de protection du maître d’ouvrage, tout en instituant des limites. par Fanny Garciale 12 septembre 2014

par Fanny Garcia, le 12 septembre 2014

SOURCE : DALLOZ ACTUALITE

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