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DROIT DE LA CONSTRUCTION

Les effets de la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle

IMMOBILIER | Construction | Marchés de travaux

La nullité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés. La démolition, ordonnée à la demande du maître de l’ouvrage, interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés.

Civ. 3e, 26 juin 2013, FS-P+B, n° 12-18.121

IMMOBILIER | Construction | Marchés de travaux

Cet arrêt pose la délicate question des restitutions en cas d’annulation d’un contrat de construction de maison individuelle. L’annulation d’un contrat a pour effet l’anéantissement rétroactif du contrat, ce qui implique une remise en état antérieur. Les prestations déjà effectuées doivent être restituées. S’agissant d’un contrat de louage d’ouvrage partiellement ou totalement exécuté, cette remise en état est problématique sur un plan pratique. Pragmatique, la jurisprudence tempère alors les effets de la nullité, sauf lorsque la nullité résulte de la violation d’une disposition d’ordre public.

En l’espèce, en cours de chantier, des fissures étaient apparues sur un mur pignon. Les solutions de réparation proposées par le constructeur n’ayant pas été considérées comme suffisantes pour le maître de l’ouvrage, il avait sollicité l’annulation du contrat de construction de maison individuelle au motif qu’aucune garantie d’achèvement n’avait été annexée au contrat à sa signature comme l’exige l’article L. 231-2, k, du code de la construction et de l’habitation.

Les premiers juges avaient fait droit à cette demande mais avaient condamné le maître de l’ouvrage à payer au constructeur le coût de la construction déduction faite du coût de réparation des désordres.

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation au motif que « la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés et que la démolition, ordonnée à la demande du maître de l’ouvrage, interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés ».

Le régime des restitutions à la suite de l’annulation du contrat de construction de maison individuelle est donc clairement posé par la Cour de cassation : la démolition doit être ordonnée aux frais du constructeur sans indemnisation du coût des travaux ou des matériaux.

Jusqu’à cet arrêt, les juridictions de fond adoptaient des solutions divergentes en prononçant ou pas l’indemnisation du constructeur pour les travaux réalisés (V. Aix-en-Provence, 15 déc. 2011, Constr-Urb. 2012. 101, obs. C. Sizaire, et la jur. citée ; ibid. 2011. 135, obs. ss 6 juill. 2011 ; Aix-en-Provence, 4 févr. 2010 et Bordeaux, 19 nov. 2009, Contr-ubr. 2010. 105, obs, C. Sizaire ; Toulouse, 5 févr. 2007, Constr-Urb. 2007. 158, obs. C. Sizaire) et semblaient réticentes à prononcer la démolition forcée (Paris, 23e ch., 12 mai 1999, Constr.-Urb. 2000. Comm. 2).

Cette réticence a pu paraître partagée par la Cour de cassation. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation avait, en effet, refusé la démolition demandée par les maîtres de l’ouvrage. Cependant, cette demande avait été faite sur le fondement de l’article 555 du code civil (Civ. 3e, 24 avr. 2013, Constr-Urb. 2013. 93, obs. P. Cornille). Or la jurisprudence écarte l’application de l’article 555 du code civil pour les constructions faites pour le compte d’autrui (Orléans, 27 mars 1997, Constr.-Urb. 1998, n° 2). L’arrêt commenté ne constitue donc pas un revirement.

Par cet arrêt, la Cour de cassation applique le régime des nullités dans toute sa rigueur. Cette solution est juridiquement fondée même si elle peut paraître discutable d’un point de vue économique et environnemental. Il ne faut cependant pas en déduire que cette sanction trouve à s’appliquer pour tous les cas de nullité. La Cour de cassation sanctionne ici le constructeur pour avoir, comme elle le rappelle dans l’attendu, méconnu des dispositions d’ordre public en faveur du maître de l’ouvrage. Elle garantit ainsi l’effectivité des mécanismes de protection du maître de l’ouvrage.

par Camille Dreveaule 19 juillet 2013

SOURCE : DALLOZ ACTUALITE

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