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Droit des contestations des prêts bancaires

Construction de maison individuelle : contrôle limité de la banque sur la nature du contrat

Ne commet pas de faute la banque qui, au vu des documents portés à sa connaissance lors de l'émission des offres de prêt, était fondée à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'œuvre conclu avait un architecte et de marchés de travaux.

Le prêteur de deniers qui se trouve en présence d'un contrat de construction de maison individuelle est tenu de vérifier la régularité des mentions obligatoires imposées par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation. Mais, lorsque le contrat ne se présente pas explicitement sous ce libellé, le banquier engage-t-il sa responsabilité en cas d'erreur de qualification ? Le présent arrêt répond par la négative (en réponse au premier moyen du pourvoi).

En l'espèce, la Cour de cassation rejette le pourvoi dirigé contre l'arrêt d'appel (Besançon, 5 oct. 2011) ayant refusé de retenir la responsabilité de droit commun de la banque qui, lors de l'émission de ses offres de prêt, avait connaissance du compromis de vente du terrain, du dossier de demande de permis de construire et d'une estimation de travaux, corps d'état par corps d'état, portant le cachet de l'architecte. La Cour de cassation approuve le juge bisontin pour avoir retenu, qu'au vu de ces documents, l'établissement bancaire était fondé à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'œuvre conclu avec un architecte, et de marchés de travaux. De ces éléments, le juge du fond « a pu en déduire » que la banque n'a pas commis de faute. C'est, en substance, ce qu'avaient déjà relevé les juges d'appel en estimant qu'au vu de ces documents, « rien ne laissait supposer que les maîtres d'ouvrage concluraient un contrat de construction de maison individuelle ».

Il était déjà admis, sur le fondement de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, que le banquier est seulement tenu de vérifier la régularité formelle du contrat de construction de maison individuelle (TGI Chalon-sur-Saône, 28 avr. 1998, AJDI 2000. 116, obs. A. Chomel ), sans toutefois, que cette obligation de vigilance aille jusqu'à requalifier la convention (Com. 9 juill. 2002, n° 99-15.650, D. 2002. IR 2449  ; RDI 2002. 412, obs. D. Tomasin ). Par l'arrêt rapporté, la jurisprudence vient de poser, semble-t-il, la dernière pierre à son édifice, en fermant la voie du droit commun à l'action du maître d'ouvrage, en cas d'erreur de qualification, exclusive de toute faute contractuelle.

En définitive, à défaut d'être dénommé « contrat de construction de maison individuelle », le contrat n'impose donc au prêteur qu'une obligation de vigilance formelle sur la régularité des documents transmis, du moins – et c'est bien ce qui semble également se dégager des données de l'espèce – lorsque les documents relatifs à l'opération sont en nombres suffisants pour emporter sa conviction. 

SOURCE : DALLOZ ACTUALITE

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